不動産購入 - Buy » 投資用の不動産チェックポイント

より良い投資物件を見つけるためには将来性(値上がり率)はもちろん、他にもチェックしたいポイントがあります。それぞれご説明します。

将来性
安全な不動産投資のために重要なのは、治安および学校区域が良く、誰もが住みたがる住宅エリアを選択することです。需要の高いエリアは将来、値上がりすることがほぼ確実と言えます。
同じサンディエゴカウンティーでもそれぞれのコミュニティーにより不動産価格の値上がり率に非常に大きな違いが出ていますので、ジップコードごとの価格変動の記録を比較してみましょう。またエリアによって家族や独居者など居住者の傾向が異なることも考慮しましょう。人気のエリア、かつそのエリアに住みたい人たちが好む物件タイプを選ぶことが大切です。

土地と建物
不動産の値上がりを支えているのは、やはり土地の価値の上昇です。 投資物件の土地と建物の価値の配分率に注意しましょう。固定資産税務局のサイト(https://iwr.sdtreastax.com)では、土地と建物の資産価値が表示されていて参考になります。

家賃収入
家賃収入が高いという点だけを見て投資用不動産を選ばないよう気をつけたいところです。物件のエリアによって以下の懸念点があります。
・将来のレンタル収入の値上がり率が低い
・入居者の入れ替わりが激しい
・維持費や修理費が高め
・良いクレジットを持つ入居者を見つけるのが難しい

メンテナンス費と入居期間
同じ入居者の賃貸期間が長いほど経費は低く抑えられます。居住者が変わる度にペイントやカーペット交換などいろいろな出費がある反面、その間の家賃収入はないためです。
若い夫婦が好む郊外エリアに多い一戸建てや2 〜3ベッドルームのタウンハウスなどは学校区域が重要となるため、賃貸期間が長めになる傾向があります。一方、若い人が好む都心エリアの1ベッドルームなどは、一度の賃貸期間は長くないかもしれませんが、一人暮らしが多いため家族に貸した場合と比べてメンテナンス費用が低めの傾向があります。

(ライトハウス2017年12月1日号「不動産マメ知識」コラム掲載)