不動産購入 - Buy » よくあるご質問 -税金・契約について

Q1. 結婚してサンディエゴに住んでいる娘の近くに、バケーションホーム購入を考えています。日本国籍の私達夫婦が、アメリカで家を購入する場合に何か問題がありますでしょうか?
 
A1. アメリカの不動産購入に対して、バイヤーの国籍は全く問題になりません。
ただし、将来の売却の際、売却による利益=キャピタルゲインに対する税金の支払い時期やその方法には違いがあります。


Q2. 日本の不動産購入の際にかかるような税金、例えば消費税や不動産取得税などはどうなのでしょうか?

A2. アメリカの不動産購入には、消費税や取得税のような税金はありません。購入後に掛かる税金は、固定資産税です。ただし地域によっては、特別地域付加税が掛かります。 


Q3. 固定資産税はどのように計算されるのでしょうか?

A3. 購入価格を基に計算されます。基本は1%です。これに地域付加税が約0.15%加えられます。


Q4. その固定資産税は毎年あがるのでしょうか?

A4. 購入価格が計算の基本です。ただし不動産価格が上昇している場合は、毎年最高2%までアジャストされます。例えば、3000ドルの固定資産税の場合、次の年に最高3060ドルまでアジャストされる可能性があります。 


Q5. 特別地域付加税について教えてください。それは何の為にあって、どれくらい掛かる税金なのでしょうか?

A5. Mello Roosと呼ばれる特別地域付加税は、新しく開発されたエリアの公共施設、学校や公園、水道設備などの設立工事費用をシェアするように設定されました。サンディエゴでは、1980年代後半以降に建てられた新興住宅街のエリアに指定されています。この税率は各エリアやその対象物件のサイズなどで違ってきます。年間数100ドルから数1000ドル以上も掛かるエリアもあるため、必ず購入前にこの特別地域付加税の税率をチェックすることを強くお勧めします。 


Q6. 不動産の契約プロセスにはどれくらいの時間が掛かりますか?

A6. 通常の契約期間は約30日間です。ただし、融資を受けずに現金で購入される場合は、14日から21日間など短期間で契約を成立することも可能です。


Q7. 来月一杯までいる予定ですが、契約成立頃には日本に帰ってしまっているかもしれません。その場合、日本にいても契約書類にサインをすることは可能でしょうか?

A7. カリフォルニア州では、エスクロー会社が不動産売買の手続き業務を行なうシステムとなっています。このエスクロー会社が書類作成、保管を行なってくれる為、実際の成立日時に現地にいる必要はありません。また現在はファックスやメールでの書類も法律上認められております。また、委任状を前もって作成し、娘さんなどどなたか信頼できる方に代わりのサインをお願いすることも可能です。この委任状は、Special Power of Attorneyと呼ばれ、特定の不動産だけのための委任と指定され、購入や売却、リファイナンスなどの際に使われます。


Q8. こちらにいる間に、購入したい物件を選んでおきたいと考えていますが、その他に行なっておいたほうがよいということはありますでしょうか?

A8. ご自分名義の銀行口座を開いておくことをお勧めします。購入の際はエスクロー会社に直接送金できますし、購入後の保険や固定資産税などの支払い、毎月の電気ガスの支払いはオンラインをお使いになれます。ただし、注意していただきたいのは、こちらで一旦不動産を購入なさると何らかの返金、例えばエスクロー会社や保険会社などからの返金などの可能性が多くなります。こういった返金はチェックで郵送される為、銀行口座をお持ちでないと現金化ができません。日本でのドルチェックを現金化することは非常に困難であり、尚且つ費用がかなり掛かってしまいます。ご本人が不在では銀行口座を開けることができない為、ぜひお勧めしたいと思います。尚、ご本人宛のチェックを預金する場合は、裏側にサインとDeposit Only #000-00000(口座番号)が記載されていれば、本人でなくても預金することができます。