不動産購入 - Buy » オファー価格の設定

interior5Q1.オファーを出しても他のバイヤーに取られてしまうことが何度もありました。購入できた人はオファーの金額が高かった人なのでしょうか?金額の設定がよくわからなくて・・・、今後の参考のためにプロの意見をお聞かせください。

A1.その家のマーケットプライスをまず把握し、そこへいろいろな要素を加えてオファープライスを設定して欲しいと思います。このマーケットプライスをどう計算するのか考えてみましょう。

基本としたいリスティングプライス=希望売却価格ですが、特に規制がなく、どのような価格でもマーケットに出すことができます。売主は、どのように価格を設定するのでしょうか?

売主Aは買い替えを考えているため、売り急いでいるわけではないので、

  1. Give awayはしたくない。
  2. My Home is better than others on the market. 我が家のほうが他の売物件より良い。
  3. まず、マーケットをトライしたい。 
  4. オファーがこなければ少し下げてみる。

このようなステップを通して家の価格を少しずつ調整していきたいと考えています。

売主Bは、転勤のため1-2ヶ月間以内にマーケット価格で売却を希望しています。

売主Cは緊急に売却が必要なため、バーゲンプライス的な価格でマーケットに出すことを決意します。

このように売主の経済状態や売却理由などにより、リスティングプライスは大幅に影響されるため、オファー額の設定にはあまり重視はできません。売主の期待がいっぱい入った価格、不動産ブローカーの推薦価格、バーゲン価格などと、大きな価格の幅があり、リスティングプライスだけに頼るわけにはいきません。ご自分で納得の行く価格を、他の物件との比較により計算、検討していただくためには、比較分析が必要となります。

比較によって価格を設定するときは、

  1. 過去3-6ヶ月間に売れた物件との比較、Zip Code、Bed & Bath数、Year Built築年数を似たような条件に設定、検索してください。またSoldの物件だけでなくActive、Contingent、Pendingも全部チェックしましょう。
  2. Market Time売りに出てからの日数は? 他のオファーがあるかどうか、 
  3. マーケット全体の動きをチェック、バイヤーとセラー、需要と供給のバランスは? 売りに出ている物件と売れた物件の数やスピードを比較してみてください。絶対買い取れる価格、多分大丈夫価格、フィフティーフィフティー可能性価格、ラッキー価格、罰あたり?価格などから、あなたがどれくらいその家を欲しいのかを、要素に入れて選んだ価格でオファーを出してください。

Q2. もし私が最初にオファーを出した場合、先に返事をもらえるような優先順位はないのでしょうか? 私が売主のカウンターオファーに同意のサインをする前に、他のバイヤーからオファーが来た場合はどうなるのでしょうか?

A2. オファーには先着順位はなく、カウンターオファーに同意する直前に、他のバイヤーに買われてしまうケースもめずらしくはありません。売主とバイヤーの合意のサインが入るまでは、たとえ電話やメールでオーケーが出ていても全員のサインを受け取るまでは、契約は成立していないと思ってください。オファーの数が多くなるほど、どうしても契約価格は高くなる傾向がでてしまい、リスティングプライスを非常に低く出し、たくさんのオファーを捻出するリスティングブローカーも最近は出てきているようです。

オファーの価格はもちろん大事なポイントですが、バイヤーのPurchasing Power、購入力は、セラーにとって非常に重要なポイントです。キャッシュバイヤーが一番好条件とされていますが、反面、融資プロセスもなく、キャンセルが多いのも、このキャッシュバイヤーとの契約です。頭金と融資額のパーセンテージ、また融資条件、融資許可の有無など、それぞれの条件が売主にとって非常に重要なポイントとなります。バイヤーの購入力に加え、エスクロー期間、購入条件(シロアリ駆除や修理の要求有無)なども大切なポイントとなります。キャッシュバイヤーや無条件バイヤーは確実性を理由に低い価格を、キャッシュに余裕のないバイヤーは高めの価格というように、オファー価格に影響が出る傾向があります。