不動産購入 - Buy » 名義変更・共同名義

interior6Q1. この度、サンディエゴで家を購入することになったのですが、私は去年日本から来たばかりでクレジットレートが低いため、夫1人でローンを組むことになりました。そのため、家の名義も夫1人で購入する必要があると説明され、手続き上Interspousal Transfer Grant Deedにサインをするように求められました。なぜ、このような手続きをとる必要があるのか、教えていただけますか?    

A1. お問い合わせのケースは、ローン取得の審査上のトラブルを回避するために使われる方法です。主に条件の良いローンを取得するためには、ワーキングビザやクレジットヒストリーの高点数レートなどが要求されるため、これらの条件を満たさない配偶者の場合は、片方だけの名義で購入を一旦行い、正式契約終了後(=エスクロークローズ)にご夫婦の名義に登録しなおすことができます。

Interspousal Transfer Grant Deedは、配偶者間で不動産名義を移したり、戻したりする場合に使われます。不動産の再査定は免除と記載されています。Quit Claim Deedと同じ内容ですが、この書類は配偶者間のみで使用されます。ローン申請の際、不動産購入者はローン借入者と同一人物という原則に従って、配偶者の立場を契約上一旦外す必要が生じるためローン会社から要請されるプロセスです。


Q2. 正式契約後に共同名義にできるといわれたのですが、どのように手続きをすれば良いのでしょうか?

A2. Quit Claim Deed書類を作成、登記すれば夫婦名義に変更できます。ただし、不動産の名義はお2人の名前に変更されますが、ローンはご主人の名前のみのままで、変更はされません。

Quit Claim Deedは、金銭の取引などの譲渡ではなく、夫婦間、親と子供、親族間、リビングトラストなどで名義変更が必要となった場合、もしくは離婚、結婚などの理由により名義上の名前の変更が必要である場合に使われる書類です。  


Q3. 共同名義に変更した後は、今回登録するInterspousal Transfer Grant Deedは自動的に無効力となるのでしょうか?それとも何か手続きをする必要があるのでしょうか?

A3. Deedのような名義登録書類は、一旦登録されるとその記録をキャンセルや、抹消することはできません。名義変更の登録のたびに、次々と新しい記録がヒストリーとなり、過去数10年または数百年にわたってすべての記録が残される形式となっています。このため、ご質問のInterspousal Transfer Grant Deedは、その次に登録されるQuit Claim Deedにより、古い記録の1つとして残されますが、法律上の有効性は無くなります。


Q4. 名義変更をすることで、贈与税やその他の税金などが掛かることはないですか?

A4. ご質問のケースでは、名義変更による課税はありません。このQuit Claim Deedは、通常の売買契約による譲渡ではない名義変更のときのみに使われる書類です。ただし、PCORと呼ばれる書類を登録するDeedと一緒に登録局に提出する必要があることにご注意下さい。  

PCOR Preliminary Change of Ownership Statement 名義変更の理由を明確に説明、記載する書類です。この書類は、どのような名義変更でも登録の際に必要不可欠となります。万一提出しなかった場合は、$15のプロセスチャージが掛かるだけですが、このために不必要な課税や新査定額による固定資産税の増額などの可能性が高くなるため、忘れずに提出することをお勧めします。この書類はカウンティーの登録局から固定資産の査定局へ渡され、名義変更による課税が必要かどうかの審査が行われます。相続税、贈与税、不動産物件の再査定、売買取引にかかる税金、譲渡税などがこの書類を基に計算、もしくは免除されるため、記載には充分気をつけましょう。 


Q5. Quit Claim Deedの登録費用は、どれくらい掛かるのでしょうか?

A5. 現在の登録費用は、最初の1ページ$9、2ページ目から各$3。 


Q6. 今回の購入する不動産の権利書は、どうなるのでしょうか?

A6. 不動産の権利を証明するものは、一番新しいDeedになります。今回のケースでは、Quit Claim Deedが名義の確認書となります。

Grant Deedは、譲渡(売買取引)による名義変更の際に、新しいオーナーを登録するときに使われる一番ポピュラーな書類です。日本の不動産の権利書とは大きく違い、名義変更のたびに新たな譲渡を作成するシステムとなっています。一旦登録されたDeedは登録局の登録済みのスタンプが押され、使用済みとなり、再び登録することはできません。この理由から登録済みのDeed書類は、紛失や盗難などにより悪用される心配がありません。