請求書
購入日を基に計算され、3週間から6ヶ月間に郵送されます。何らかの理由により請求書が届かなくても新オーナーに支払い責任がありますので、ご注意下さい。　

計算方法
カウンティーによる新査定額と前査定額の違いを、月割計算を基に作成します。
月割計算表 – 月割で日割り計算はされません。
8月1日　0.92　　　9月1日　0.83　　　10月1日　0.75　
11月1日　0.67　　12月1日　0.58　　　1月1日　0.50
2月1日　0.42　　　3月1日　0.33　　　4月1日　0.25
5月1日　0.17　　　6月1日　0.08　　　7月1日　0.00

例：　購入日　4月25日　前査定額　＄250,000　新査定額　＄350,000
350,000－250,000＝100,000ｘ0.25（4月1日）＝25,000
＄25,000を基にそのエリアの固定資産税が計算されます。固定資産税（1％＝＄250）に、地域付加税（0.15％平均）や特別地域賦課税（エリアによって変動）が加算され、補足税が作成されます。ただし、近年のように補足税は必ずしも請求書とは限りません。もしもあなたの購入額が前オーナーの査定額より低い場合は、返金のチェックが作成され、郵送されます。

支払い方法
1年分を、2度に分けての支払いとなります。請求書が7月から10月に郵送された場合は、1期が12月10日、2期が4月10日です。　請求書が7月から6月に郵送された場合は、1期の支払いは郵送日の次の月末、2期は1期から4ヵ月後とされています。いつ請求書が郵送されるかは、カウンティーオフィスの業務スケジュール次第なため、www.sdtreastax.com でのチェックを強くお勧めします。

月々のローン支払いに固定資産税や火災保険をImpound AccountもしくはEscrow Accountと呼ばれる積み立て方式で毎月払っている方たちに要注意です。補足税は、その年のみの支払いで積み立てとは別枠とされており、ホームオーナーに支払い責任義務があることにご注意下さい。

A2.　アメリカの不動産購入には、消費税や取得税のような税金はありません。購入後に掛かる税金は、固定資産税です。　ただし地域によっては、特別地域付加税が掛かります。　

A3.　購入価格を基に計算されます。基本は１％です。これに地域付加税が約0.15％加えられます。

A4.　購入価格が計算の基本です。ただし不動産価格が上昇している場合は、毎年最高２％までアジャストされます。例えば、3000ドルの固定資産税の場合、次の年に最高3060ドルまでアジャストされる可能性があります。　

A5.　Mello Roosと呼ばれる特別地域付加税は、新しく開発されたエリアの公共施設、学校や公園、水道設備などの設立工事費用をシェアするように設定されました。サンディエゴでは、1980年代後半以降に建てられた新興住宅街のエリアに指定されています。この税率は各エリアやその対象物件のサイズなどで違ってきます。年間数100ドルから数1000ドル以上も掛かるエリアもあるため、必ず購入前にこの特別地域付加税の税率をチェックすることを強くお勧めします。　

A6.　通常の契約期間は約30日間です。ただし、融資を受けずに現金で購入される場合は、１４日から２１日間など短期間で契約を成立することも可能です。

A7.　カリフォルニア州では、エスクロー会社が不動産売買の手続き業務を行なうシステムとなっています。このエスクロー会社が書類作成、保管を行なってくれる為、実際の成立日時に現地にいる必要はありません。また現在はファックスやメールでの書類も法律上認められております。また、委任状を前もって作成し、娘さんなどどなたか信頼できる方に代わりのサインをお願いすることも可能です。この委任状は、Special Power of Attorneyと呼ばれ、特定の不動産だけのための委任と指定され、購入や売却、リファイナンスなどの際に使われます。

A8.　ご自分名義の銀行口座を開いておくことをお勧めします。購入の際はエスクロー会社に直接送金できますし、購入後の保険や固定資産税などの支払い、毎月の電気ガスの支払いはオンラインをお使いになれます。ただし、注意していただきたいのは、こちらで一旦不動産を購入なさると何らかの返金、例えばエスクロー会社や保険会社などからの返金などの可能性が多くなります。こういった返金はチェックで郵送される為、銀行口座をお持ちでないと現金化ができません。　日本でのドルチェックを現金化することは非常に困難であり、尚且つ費用がかなり掛かってしまいます。ご本人が不在では銀行口座を開けることができない為、ぜひお勧めしたいと思います。尚、ご本人宛のチェックを預金する場合は、裏側にサインとDeposit Only ＃000-00000（口座番号）が記載されていれば、本人でなくても預金することができます。

査定額のチェック

固定資産税の請求書
右側の上段にProperty Information欄があります。この欄に載っているTotal Land & Improvement Valueがあなたのホームの査定額です。ここで持ち主が居住している住宅に対しての減税措置、Exemptions、Homeowners（＄7000）を受けているかどうかのチェックもしましょう。　

カウンティーのサイト
Click here to search for assessed valueをクリック、Parcel Numberあなたのもしくは住所をインプットすると、不動産の査定額を確認することもできます。

比較物件のチェック

Assessor Quick Linksの欄、Property Sales Informationをクリック。比較物件を検索してください。Parcel Numberの最初の5桁、もしくはStreet NumberとName（同じコンプレックス内の他のStreet Nameも使えます）をインプットすることにより、近接エリアの物件リストが出てきます。　リストの中でその年の1月1日に限りなく近い売買記録が一番望ましいとされています。ただし、なるべく近い条件、物件タイプ（一戸建て、タウンハウス、コンドミニアムなど）、築年数（Year Built）、サイズ（SQFT）、同じコンプレックス内、を選ぶようにしましょう。比較物件の選択について質問があるときは、不動産エージェントにご相談ください。　

査定の申し込み方

カウンティーのサイト　Click here to apply for a 2012 Assessment Review をクリック。
査定オフィスのホームページからオンラインで申し込むことが可能です。オーナーの名前、住所、現在の査定額、ご自分の意見としての物件の価値、それをサポートする比較物件のParcel Number, Address, Sale Date, Sale Price, Size in Sq Feetのインフォメーションが必要となります。　

申込期間

毎年12月1日から翌年の4月29日まで。その後、春から初夏にかけてカウンティーの不動産鑑定が行われ、7月頃に新しい査定額のお知らせが郵送されてきます。この査定額に同意せず、再査定を求めるオーナー、もしくは4月29日までの申し込みをなさらなかったオーナーは、決められた期間内（７月1日から11月30日まで）にリクエスト（Appeal）することも可能です。ただしこのAppeal申請プロセスには、直接本人または代行者が出席し、必要書類を提出し、説明をするというプロセスが必要になります。

チェックポイント

減額された査定額はあくまで一時的なものであり、マーケット動向により査定額は毎年チェックされアジャストされます。評価額の２％が値上げの上限リミットですが、減額から元の評価額に戻るまでの期間はこの上限リミットが考慮されないため、マーケット次第で元の税額に戻される可能性があります。

読者：
今年の末には帰国予定ですが、マーケットが戻るまで家の売却を待ったほうが良いかなと迷っています。もし家をレンタルとしてキープする場合、前もって帰国前にしておいたほうが良いことはありますか？

保科：
いくつか指摘したいと思います。
第一にファイナンスです。あなたのローンの種類（Fixed固定、Adjustable変動）や期間（1、3、5、7，15、30年））、利子のレートなどを注意してチェックすることをお勧めします。もしリファイナンスが必要であるという場合は、必ず帰国前になさることをお勧めします。この理由は、一旦帰国なさるとNon-owner occupiedレンタル物件扱いになりローンのレートが高くなること、過去2年以上国外に住むオーナーという理由でリファイナンスが不可能になる可能性があることなどです。　　

次は家のメンテナンスです。家の外、中、庭、フェンス、ゲートなど、修理が必要な箇所は前もって行うことをお勧めします。水漏れによる事故は、被害額が大きくなる傾向があるため、事故防止に気をつけましょう。プラミング系統、特にシンクやトイレのアングルストップ（壁からの水道配管箇所）などは注意してチェックしてください。水漏れ事故の50%近くがアングルストップの故障が原因という統計が出ています。洗濯機のホースの亀裂からの水漏れ事故も多いケースの一つです。黒いゴムのホースではなく、コマーシャルグレードのメタルホースに取り替えることも良い事故防止アイデアです。

読者：
一応売却が第一希望なので、マーケットに出してみて、売れるかどうかトライしてみたいと思います。数ヶ月試してみて売れないときは、リファイナンスをしてから人に貸すことを考えているのですが？

保科：
マーケットを試したいお気持ちは分かりますが、ここで注意する点があります。一旦マーケットに売りに出すと、その後リスティング契約をキャンセルしてもMLS（不動産協会のリスティングサービス）に売りに出ていたという記録が残ります。売りに出していた期間から3ヶ月から6ヶ月間はリファイナンスを待たなくてはならないローン会社の条件があるため、前もってローンブローカーに確認を取ってください。

読者：
一度人に貸してしまうと、将来物件を売りたいときにテナントにすんなり出て行ってもらえるのかどうか心配です。ロスの友人によると、テナントのRelocation費用に数万ドルもかかったと聞いたのですが？　　

保科：
ご質問のRelocation費用は、LAのレントコントロール地域内のケースと思われます。このレントコントロール指定地域では、テナントの居住権が厳しく守られているため、オーナーがテナントを移住させるには非常に高額な引越し費用（$18,600独身~$43,800家族4名以上）をテナントに支払う義務が定められています。このレントコントロールはその指定地域内にある2件以上のアパート物件とされており、コンドミニアムや一戸建ては対象外となります。

現在のところ、サンディエゴカウンティー内にはレントコントロール地域はありません。リース契約期間内でない限り、テナントへの通知（30日間＝居住1年以内、60日間＝居住1年以上）を出すことにより、引越しを要求できます。売却の時期を賃貸契約が切れるときに計画するか、前もって月々の契約に変更しておくことにより、マーケット状況を見ながら売却のタイミングを図ることができます。尚、カリフォルニア州の不動産協会のリース契約書には、リース期間終了前にオーナーかテナントからの解約や更新などのリクエストがない限り、自動的に1年間の月々契約に移行するという条項が記載されています。

読者：
月々のローンやその他の費用がどうしてもレント収入ではカバーできません。毎月$200近くの赤字を覚悟しなくてはと思うと心配でなりません。それに不動産のマーケットが戻ってよい値段で売った場合の売却利益にかかる税金も心配です。

保科：
レンタル物件を持つことは、ビジネスとお考えください。毎月のローンの利子は税金対策に使えますし、赤字分はインカムロス（Passive）として計算されます。物件の売却の際のキャピタルゲイン、売却利益の税金計算の際は、インカムロスの分はしっかりと計算され、純利益だけが課税対象となります。毎月の赤字は確かにないほうがベストですが、可能であれば積立貯金と思ってマーケットが戻るまで待つことが、結局は賢い選択だったと将来思っていただけるでしょう。

（続く）

家の賃貸は、予備知識を持っていれば何も怖がることはありません。では、今回は費用の面から始めましょう。

テナントの支払い義務は、月々のレントとユーティリティー（電気ガス、水道、電話、ケーブル、ゴミ収集、ガーデナー）です。ユーティリティーの支払いは、通常テナント側とされておりますが、法律で決められているわけではありません。一般にオーナー側の支払い義務となるものは、ローンの支払い、HOA、火災保険、固定資産税、レンタルタックス（1件$70/年）などです。

修理費用がテナント、オーナーどちらの責任になるかは、通常の使用により壊れた場合と、テナントが壊してしまった場合の違いを見極めることが大切です。しかし、場合によっては責任の所在を追及するよりも、テナントと良い関係を築いていける解決方法を考えることも得策となりますのでご注意ください。　　

例えば、トイレの詰まりはテナント側の責任と賃貸契約書に記載されており、入居直後でも契約上はテナントに修理費を支払う義務があります。ただし、入居時から水の流れが悪かったというテナントに、あくまで契約書のとおりに修理費を請求するとどうなるでしょうか？　入居時からオーナーに対して不満や欺瞞を抱いてしまうかもしれません。テナントはあなたへ毎月のレントを払ってくれるお客様で、あなたの大事な財産、家に住んでいる人です。その立場を考慮し、うまくバランスを取ることが結局はあなたにとって一番良い結果をもたらすのではないでしょうか。

私としては入居後数週間のプラミングの詰まりに対しては、ハッキリとした証拠でもない限り、テナントに支払いを請求なさらないことをお勧めしたいです。その後、請求書のコピーをテナントに渡し、
「今回は入居後すぐのことなので請求しないが、次回からは支払い義務がある」
と説明することで、テナントはあなたに感謝し、なおかつプラミングに気をつけるようになると思います。
またもしもプラミングの詰まりが起きた場合には、前もって説明を受けているため、支払いへの苦情を聞く必要がなくなります。

(続く）

Q1. 去年の春に家を売ろうとしたのですが、ぜんぜんダメでした。結局人に貸したのですが、今回テナントからリースの更新リクエストがあり、どうしようかと迷っています。一応テナントに住み続けてもらって、マーケット次第で売りに出そうかなとかんがえていますが？

A1. テナントに貸している家を売りに出す場合は、いろいろな要素を前もって考慮してください。まずテナントに貸している家を売りに出せるかどうかのご質問の答えは、イエスです。ただし、借りているテナントには、リース期間中はその家に住む権利が当然ありますので、売れたからといってすぐに追い出すわけにはいきません。

Q2. 今年の4月末まではリースなのですが、その前に売買契約によりオーナーが変わってもリース契約は有効なのでしょうか？

A2.　賃貸契約に記載されている契約期間内は、テナントの専住権が守られています。通常の売買によるオーナーの移行では、賃貸契約書の内容には何の変更もありません。例外では、銀行差し押さえのケースですが、テナントは家を引っ越さなければならず、払ってあるレントやセキュリティーデポジットもオーナーから取り返せない限り、銀行からは要求できません。　　

Q3.　できれば今年売りたいのですが、売れなかった場合のために、テナントに住み続けて欲しいのですが？

A3.　もし家を売りに出しても、テナントがオーケーすれば可能ですが、実際にはやはりいろいろな問題が出てくることが多いようです。家の中を見に来るエージェントやバイヤーに煩わされながらもその家に住みたいテナントであれば、家が売れないことを希望しているはずです。

このようなケースでは、Showingで困った状況になる可能性があります。住み続けたいテナントにとって、家が売れては困るわけです。私の経験では、交通の騒音が聞こえるように道路側の窓を開け放してある、家の中が汚れている、ごたごたと片付いていない、カーテンやブラインドが閉めてあって部屋の中が暗いなど、家のプラス面も見せるよりも、マイナス面を隠さず、場合によっては強調してしまうようです。悪気があってやるというよりも、通常の売主が持つモーチベーションが全く無いのが原因でしょう。

一番のマイナス面は、Showingのアポがとても取りづらいケースです。現在のようにバイヤーズマーケットでは、一定のエリアに売りに出ている家の件数はたくさんあります。エージェントが決められた時間内で10数件の家を見せようとした場合、家の中を見に行く約束をとるのが難しいと、あきらめてしまう結果になるようです。これに対抗するには家の価格をほかの物件よりも低くしてアピールする必要が出てきますが、それでは金銭面のためにテナントをキープしている意味がなくなってしまいます。結論から言えば、家を売ることと、テナントをキープすることのどちらかを選んだほうがより良い結果を得られるのではないかと思われます。　　

Q4.　今のマーケットでは、売りに出しても本当に売れるのかどうかがわからないし、賃貸物件として取っておくのなら、ぜひ今のテナントに住み続けて欲しいのですが、どうしたらよいでしょうか？

A4.　マーケットで売りに出したいが、どうしても今のテナントを失いたくないという場合は、こんなアイデアはいかがですか？　　

まず、売りたいのならただマーケットに出すのではなく前もってのリサーチが必要です。ギャンブルのようにやってみたい、もしかしたら売れるかも、というセラーは多いのですが、バイヤーズマーケットが続く今、状況はきびしいです。もしバイヤーがあなたの家をとても気に入って売値価格で買いたいというオファーが入っても、最終的に融資が取れるかどうかは、ローン会社の不動産鑑定士の評価額しだいです。過去6ヶ月間以内に売れた物件と比較して自分の物件の想定価格を設定し、その価格が自分にとって納得のいく数字なのかどうかを確認しましょう。

もしその価格帯で売りに出すなら、月々契約のテナントを出してから売りに出す。リース契約のテナントなら、リース期間が終わるまで待つ、もしくはテナントと交渉をして、早めに引っ越してもらう。もしどうしてもテナントを失いたくないのであれば、数ヶ月間だけ売りに出してみることを前もってテナントと話し合ってください。その期間テナントにレントディスカウントをオファーするのも、テナントを引き止めておく1つのアイデアです。売りに出して数ヶ月間以内にオファーが来ない場合は、価格に近いオファーが来る可能性が少なくなってしまうため、価格を下げる、もしくは売却を延期することをお勧めします。　

売買価格を決めるのは、バイヤーと売主の両方です。バイヤーが払ってもいいと思われる最高額と売主が売っても良いと思う最低額がマッチして、ようやく売買価格が成立します。時間をかければ売れるのではなく、逆に長期間マーケットに出しているとバイヤーの興味を失ってしまう結果になりがちです。家を売りに出す前のマーケット調査をしっかり行いましょう。

アンケートによると、家のアップグレードは購入のすぐ後と売却の直前が一番多いそうです。このアップグレード、もちろん購入の時は自分達の為、壁の色から始まってキッチンやバスルームのタイル、フロアーリングやカーペットなど好きなようにデザインします。ところが売却の為のアップグレードとなると、目的が違ってきます。なるべく良い値段で売る為に、費用をあまりかけずに一番効果的な方法について考えてみましょう。

その目的とデザイン
家の全体を明るくひろびろと感じさせる為の演出を考えましょう。壁のペイントの塗り替え、汚れているカーペットは明るい色に取り替える。新しいカーペットやペイントのにおいは、家を若々しく感じさせます。色やデザインを選ぶ時は、100人中90人以上に好まれる事を一番に考えてください。
大切なのは、片付けです。キッチンやバスルームのカウンターの上には、なるべく物を行いようにしましょう。物が少なければ少ないほど、広さやクリーンなイメージを演出できます。必要なものはバスケットや箱に入れて、キャビネットの中に簡単に片付けられるようにしておくアイデアも便利です。

庭、パティオ
木の枝が生い茂って庭や家の中を暗くしていませんか？ 枯れてしまったプラントの鉢などが置きっぱなしになっていませんか？ 玄関口にはぜひ色とりどりの花をあしらった鉢などを置いてはいかがでしょうか？

キッチン、バスルーム
バイヤーに家の年齢を感じさせるのは、キッチンやバスルームの錆びた蛇口やシャワーヘッドです。高価なものである必要はなく、新しいものと交換しましょう。また シンクやバスタブの回りの黒ずんだコーキングもやはり古さと不清潔感を感じさせますので、全部きれいにやり直しましょう。このような修理は費用が余りかからない割りに、とても効果的に家全体のイメージを新しくしてくれます。

アプライアンス、電化製品
家の年齢を感じさせるものの次は、クックトトップやオーブン、ディッシュウォッシャーといったアプライアンスです。必ず必要ではありませんが、高価なものである必要はなく、新しい電化製品と取り替えることにより、 キッチン全体のイメージがリニューアルされモダンになります。

クリーニング
窓=ウインドーをみがきあげましょう。ブラインドや窓の縁なども埃をていねいに取って下さい。もちろんキッチンやバスルームもみがいてください。また重要なのは、フロントドアーです。普段はガレージから入る事が多いので、見落としてしまうのは玄関口です。家を見にくるバイヤーが最初に見るフロントドアーの埃やクモの巣などを取り払う、必要であれば新しくペイントすることで、より効果的に良い印象を与えることができます。

A1.　最近よく見かけるShort Pay＝ショートペイという意味は、Short to pay off the loanの省略語です。ようするにリスティング価格で売買しても、売主のローンの全額返済ができないといったケースです。そのままでは、いずれBank Foreclosure=銀行差し押さえとなる前に、ホームオーナーと銀行の間で交渉が入り、ショートペイ契約が認められればShort Pay Approved としてMLSにマーケティングできるようになります。

Q2.　誰でも申し込めるのでしょうか？ローン会社から許可を受けるにあたって何か条件とかあるのでしょうか？

A2.　それぞれのローン会社によって条件は違ってくると思いますが、最低必要条件と思われる2つの条件をここに書き出してみました。

条件１
マーケットプライスでは、ローン全額支払うことができない。過去6ヶ月から1年間の売買された類似物件のリストなど、書類で証明することが必要です。通常は、ショートペイのプロセスには、価格確認のためにローン会社の不動産鑑定が入ります。

条件２
ホームオーナーのハードシップが認められること。減俸や失職、怪我や病気など、ローンの支払いの続行が難しい状況であること。これは銀行書類や給料明細でそれを証明する必要があります。また個人の財産を厳しくチェックするので、CDや株などの財産をある程度持つ人はローン支払い続行が可能と見られ、ハードシップの承認を受けられないこともあります。

A1. ユーティリティーは、エスクロー期間中キャンセルはできません。バイヤーの物件調査などがありますので、必ず正式契約が終了するまでオンにしておいてください。また、庭のスプリンクラーなどの設定も通常通りのままにしておく義務があります。キャンセルの手続きは、クロージングまでの期間が延びることも時々ありますので、クロージングの数日前に行う事をお勧めします保険はクロージング後に保険会社に連絡を取れば、期日をさかのぼってキャンセルしてくれますので、ご安心下さい。これは法律上、クロージング後の不動産に対して保険料金をチャージできないため、たとえ数ヶ月後に知らせたとしても、エスクロー会社の書類でその期日を証明すれば、問題なく取り扱ってくれます。

Q2. 固定資産税はどうなるのでしょうか？確か、第1期と第2期の分は両方とも払ってありますが？キャンセルの手続きは私が行うのでしょうか？

A2. 固定資産税は、毎年10月頃に郵送されてきます。第1期は、その年の7月1日から12月31日までの半年分、第2期は、次の年の1月1日から6月30日までの半年分となっています。固定資産税は、エスクロー会社がクロージングの日を基に日割り計算を行います。新しいオーナーの名前が登録されると自動的に固定資産税務局の方へ手続きが行われるのでご自分で連絡する必要はありません。ただし、クロージングの期日が、固定資産税の請求書の郵送される10月以降の場合は請求書をエスクロー会社に渡してください。

Q3. 現在支払っているローンやHomeowners Associationはどうすればよいでしょうか？

A3. ローンのクーポンもしくは月々のステートメント、HOAの請求書は仮契約が決まり次第、すぐにエスクロー会社に渡してください。エクイティーラインなどのローンがある場合はこれも忘れずに渡してください。これもエスクロー会社のほうで手続きを行ってくれます。銀行からの自動引き落としの場合は、必ずご自分の銀行へ最後の支払い日を確認した後キャンセルしてください。尚、クロージングの日とローンの支払日が近いときは、エスクローを通して支払いをするべきかどうか、エスクローオフィサーと確認なさることをお勧めします。

Q4. クロージングの日は、会社を休んだほうが良いのでしょうか？それとクロージング予定日が私たちのバケーション旅行の出発日に近いのですが、クロージングが送れたときのことを考えて旅行はキャンセルしたほうが安全ですか？

A4. セラーとしての必要なインフォや書類手続きはほぼエスクロー期間の初めの頃に済ませておくことができますので、クロージングの当日はエスクロー会社とタイトルインシュランス会社がすべてハンドルしますのでセラーが行う手続きは何も無いはずです。旅行は、クロージングが遅れたときのために、親戚もしくは友人にPower of Attorney、委任状を渡しておくオプションも可能です。

Q5. 委任状というと責任重大みたいで、気軽に頼めるかどうかちょっと気になるのですが？

A5. 一口に言って委任状といっても、不動産売買で使うのはSpecial Power of Attorneyと呼ばれ、指定された不動産に関してのみの委任状です。作成しておいて、必要なければ破棄されますし、あくまで必要書類のサイン漏れなどテクニカル的な手続きだと思ってください。委任状を使わない場合は、エスクロー書類は通常ファックスやメールでも大丈夫ですので、旅行中でもコンピューターやファックスさえ使えれば問題はありません。注意点としては、セラーとしてサインする書類でファックスコピーでは認められないのは、Grant Deed＝譲渡書だけです。登録が必要となる書類は、Notary Public=公証人の前でのサインが必要となるため、オリジナルの書類が要求されます。