オンライン Q&A
不動産売買に関すること、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問、家の修理に関してのご質問など、お気軽にご相談ください。保科がみなさまの疑問にお答えします。
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1010 Prospect St. #300
San Diego, CA 92037
Office (代表): 858.551.1140
Direct (直通): 858.335.3376
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保科 みゆきMiyuki Hoshina FlavellRemax Associates | hoshina@usa-fudosan.com | DRE#00991091
確実な不動産選択から契約成立まで、 不動産購入という大切なときのサポートに、豊富な知識と経験、 実力派の保科をぜひ参加させてください。一人一人のお客様のニー ズにお答えできるよう、ご安心いただけるサービスを心がけています。
カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートをご提供しています。
1987年、不動産ライセンスを取得。
1988年9月より、YUYU日本語新聞にてコラム不動産Q&Aを執筆。
2000年1月より、Lighthouse新聞にてコラム不動産豆知識を執筆。
息子が借りている家から引っ越すことになり、少々トラブルが起きています。息子は家のオーナーとは賃貸契約を交わしておらず、家を借りているテナントのルームメイトとして入居しました。この際に簡単な同意書（Rental Regulation）にサインをしたようですが、引っ越す場合は代わりのテナントを探さなくてはならないという項目があり、これがトラブルの元となっています。
代わりのテナントを見つけなくては引越しができないなどというのは法律上有効なのでしょうか？
家のオーナーとのリース契約書にはサインをなさっていなくても、Rental Regulationに息子さんが合意なさってサインされていますので、個人間での同意書になりえると思うので法的には有効であり、他のルームメイトたちに対しての責任義務が生じると思います。
ここで明記してある次のテナント探しに対しての責任はあると思われます。簡単に言えば、賃貸契約書にはサインをしてませんが、Rental Regulationが 思われます。有効というのは、もしオーナーがSmall Claim Courtへ訴えを出せばと言う意味です。オーナーのやり方（賃貸契約書の作成の仕方には問題があると思います）が適切かどうかはまた別問題で、Agreement（Rental Regulation)に サインをした息子さんの責任義務（別のテナントを探す）はやはりあると思います。
契約期限のないRental Agreementは成り立ちます。もちろんきちんと記載されていない箇所、ページ1、No2Termの欄でA or Bを選択するべきで、これにより月々の契約なのか、1年リースなのかをチェックするのが普通です。ただしチェックされていないから全く契約が成立しないわけではなく、法廷では月々のレントを支払うテナントがいて、それを受理するオーナーがいた場合、賃貸契約が成り立つとされています。この場合、テナントが30日前の知らせで全員引っ越せば賃貸契約は終了します。次のテナントを探す義務もありません。No.42に別の書類が補足書類としてあるかどうかの記載がされていないこともオーナー側のミスです。
けれどルームメイト同士の責任義務は成り立つので、息子さんには他のルームメイトへの責任があるのです。はやくCraigslistなどで次のテナントを探されたらいかがでしょうか？オーナーの意見、“私がアメリカに長い間住んだ経験上、信頼できる日本人かアジア人の友達から探すことをお勧めします。”は、Discriminationになりますので大問題です。アメリカ人でも誰でもクレジットヒストリーがよければ、それ以外のことで断るのはオーナーの問題であって、とにかく誰かを申し込ませれば息子さんの義務は消失します。ただしこの誰かに対して最初のレントを支払ってあげるとか何らかのアクションをしたほうが早く誰かを見つけるヘルプになるかもしれません。今回のお答えは、お見せいただいた書類に対しての私の意見です。法的に助言を求めるのであれば法律事務所などにお問い合わせをお願いします。
この度、夫婦でカリフォルニア州に家を購入することになったのですが、私は数年前に日本から着たばかりでクレジットレートが低いため、夫１人でローンを組むことになりました。そのため、家の名義も夫１人となり、interspousal transfer grant deedにサインしました。
ローン獲得次第、共同名義にする予定なのですが、どのように手続きをすれば良いのでしょうか？共同名義登録次第、interspousal transfer grant deedは自動的に無効力となるのでしょうか？
以上、アドバイスお願いいたします。
お客様のケースは、ローン取得の審査上、ご主人の名義のみで購入、その後にQuit Claim Deed書類を作成、登記すれば夫婦名義に変更できます。
Interspousal Transfer Grant Deedは結婚しているどちらかの名義のみで購入するときに必要となるもので、新しくQuit Claim Deedを登記すれば無効となります。こういった登記書類は消されるわけではなく、次々と新しい記録が残されるようになっています。Quit Claim Deedを登録するときに、必ずPCOR Preliminary Change of Ownership Statement（2ページ）を記入して一緒に提出する必要があることにご注意下さい。お客様のエージェントがお手伝いできるはずです。費用はPCORで夫婦間のTransferのところにチェックすれば登録料のみです。