不動産雑学 - Real Estate Facts » リバースモーゲージ

Q. 62歳以上でローンなしの我が家を持っていれば受けられる、リバースモーゲージという方法があると聞きました。家を売らずに、死亡するまで月々まとまったお金を受けられるローンのようですが、このリバースモーゲージについてもっと知りたいのですが?

A. リバースモーゲージは、毎月決まった金額を受け取り、オーナーの死亡、または家の売却のときに、受け取っていたお金とその利子の合計金額の支払い返却義務が生じます。先にお金を受け取り、後で支払いをする為、通常のローンのお金を借りてから月々の支払いをするプロセスの逆という意味から、Reverse Mortgageという名称が付きました。

Q. 月々受け取るお金は、タックスフリーと聞きましたが?

A. お金を前借する形で受け取ることから、インカムとはみなされず、タックスフリー扱いとなります。 

Q. 金利レートが、1~1.25%と非常に低いと聞きましたが?

A. リバースモーゲージの金利はCompound Interest、複利計算で、利息分にも利息がかかるローンだということを認識してください。1%の利子で毎月$300を受け取るシナリオでは、1年に$3600、10年間で$36,000を受け取ることになりますが、利息分を入れて計算した借金額は約$70,000になります。

Q. ローン審査がほとんど必要ないそうですが? 

A. 家を担保に借りるローンであるため、個人のクレジットヒストリーやインカムは重要視されません。代わりに担保物件となる不動産が審査の対象となります。オーナーが居住している一戸建て、もしくはFHA approval認証のタウンハウスもしくはコンドミニアムのみとされています。家のローンがないか、もしくはリバースモーゲージで借りる金で返せる金額内と決められています。

Q. どのくらい借りられるのでしょうか?

A. 借りる方の年齢と家の価値によって違ってきます。一度契約すると死亡するまで、もしくは居住できなくなるまで支払われる契約条件(*例外は下記を参照)なため、申込者が高齢なほど、月々の額が高くなる計算方法です。

Q. 夫は私より、8歳上なのですが、どちらの年齢が対象になるのでしょうか?

A. ご夫婦で若い年齢のほうが基本年齢として計算に使われます。

Q. コストは全くかからないと聞きましたが?

A. ローン経費は、最初に支払う必要がなく、最後の完済のときに必要経費を

が加算されるプロセスを取ります。

Q. 政府保証の融資プログラムだと聞きましたが?

A. もしも融資額の完済ができない場合は、政府がローン未払い分をローン会社に保証しています。

リバースモーゲージのローンの詳細は非常に複雑になっており、それぞれのチャージの内容がはっきり理解しにくいこともしばしば問題点とされています。また、このリバースモーゲージを使って、不必要なチャージ(エステートプランニング、カウンセラー)をする会社が増えており、高齢者の人々をターゲットし、利用し始めていることは、社会問題となりつつあります。知識の乏しいリタイヤーの人々をターゲットに、Estate Planningと称してリバースモーゲージ会社への膨大な紹介料をとるケースも問題になっています。

リバースモーゲージの良い点

  1. 受け取るお金はタックスフリー
  2. 月々の返済義務がない
  3. 我が家に住み続けることが可能
  4. ローン審査の緩和(クレジットや収入は最低限のみの審査)
  5. お金の使い道の制限なし
  6. 相続の際に税的に有利

リバースモーゲージの不利な点

  1. キャンセルが非常に難しいこと 担保物件に借金額(想定額の300%)が登録される為、事実上リファイナンスは不可能となります。
  2. モートゲージ保険に加入が必要
  3. 経費が通常のローンより割高
  4. 月々受けるベネフィット(Medicaid, SSI、その他の補助金)を受けられなくなる可能性あり
  5. 健康状態などの理由により、移住が不可能になった場合にローン額の完済、もしくは売却を強制される。
  6. 固定資産税や火災保険を滞納した場合は、ローン額完済か売却を求められる*。
  7. 金利レートが複利計算なため、借りている期間が長ければ長いほど高額な金利がローン額に加算されるため、結果として家族に残す財産が減ってしまうこと。
  8.  

  9. 売却が必要な期間が6ヶ月から1年間以内と定められており、もしこの期日内に正式契約が終了しない場合は、家はローン会社に差し押さえを受ける。
  10. 政府が承認しているローンのプログラムであり、このシステムを使うことでよりよい生活を安定される方も多いと思います。ただし、未だに消費者へのプロテクションがしっかりと設立されていないプログラムであり、消費者の財産を悪用する業者も出てきているのが現状です。現在、被害に遭った市民からの苦情が増え始めているため、実行する、署名する前に利益を受けない第3者、会計士などにアドバイスを受けることを強くお勧めします。また、実際に書類にサインする前に書類の確認を信頼できる方にお願いすることをお勧めします。