不動産売却 - Sell » 売却時にかかる税金と免税の条件

Q1.家を売却する際に税金はどれくらいかかるのでしょうか? 自宅であれば税金はかからないと聞いたのですが?

A1.ホームオーナーが自宅を売却する場合は、一律免税となります。1997年に制定されたキャピタルゲイン免税を受けるには、売却前の5年間のうち最低2年間はオーナーが居住していることが条件とされています。


Q2.去年1年間、私たちは日本に滞在し、その間、息子とそのルームメイトに貸していたのですが、売却前に2年間住まないとその免税を受けることができないのでしょうか?

A2.過去5 年間で、居住年数が2 年を超えていれば自宅売却の範囲となります。この2年間 (24か月または730日間) の制約は継続している必要がないとされ、過去5年間の合計居住期間により免税措置を受けることが可能です。


Q3.オーナーが外国人でも対象になりますか?外国人がオーナーの場合、売却時にエスクロー会社によりホールドされる税金がかかると聞きましたが?

A3.居住用住宅の売却の免税に際しては、オーナーの国籍は関係ありませんが、バケーションホームはこの免税の対象外となりますのでご注意ください。


Q4.5年ほど前に購入したコンドミニアムはレンタルに出したこともなく、日本とアメリカを行ったり来たりしていますが、あくまで自分たちの住まいとして使っていました。税金のかからない自宅売却の範囲にはならないでしょうか?

A4.オーナー居住の家とバケーションホームの判別には下記のリストを参考にしてください。免税を受けたい物件住所は、下記のリストと同じでしょうか?
  ・ USPS 郵便住所
  ・ 選挙票の登録住所
  ・ 税金申告に使われている住所
  ・ 運転免許証や車の登録住所など

※短期間のバケーションは認められています。居住期間の証明として、パスポートに記載されている入国出国の期日証明などが使われることもあるようです。


Q5.もし免税が認められない場合は、どれくらいの税金がかかるのでしょうか?

A5.居住用住宅の売却ではないと判断された場合、源泉徴収のかかる不動産売却となります。通常、エスクロー期間中に課税計算が行われることはあまりなく、源泉徴収税として、売却価格の13.33%(IRS 国税= 10%、FTB州税= 3.33%) がエスクロー会社によりホールドされます。 これは見積もりのホールド額であり、次の年の税金申告で、購入価格、売却経費、およびリモデルやアップグレード費用などを申告し、正しい税額が調整され、リファンドまたは追徴課税が行われます。
  ・ホールド源泉徴収額 売却価格を基に計算
     IRS 国税= Sales Price ( 売買価格)x10%
     FTB 州税=Sales Price (売買価格)x3.33%
  ・実際の課税対象額
     純利益額=売却価格 ―(購入額+売却経費+リモデル費用)

※税率には個人の収入やその他の条件が適用されるため、売却前に必ず会計士など専門の方のアドバイスを受けることをお勧めします。
     IRS 国税= 純利益 x 0%~ 28%税率 
     FTB 州税= 純利益 x 0%~ 13.3%税率


Q6.夫が新しい職場に移るため、売却前の居住期間が2年未満となりますが、部分的に免税はされないのでしょうか?

A6.IRSの居住用住宅の免税には特別な条件がいろいろと紹介されています。その主なものとして、健康、離婚、死、勤務先の変更、転勤、双子以上の出産などがリストされており、認められれば期間を基にして免税が計算されます。
参考:IRS のサイト
www.irs.gov/publications/p523/ar02.html